不動産投資に関しては、超初心者・超素人の
元サラリーマン退職者の個人的な感想として
ご一読いただければ幸いです。
昨年の途中で、経験もかねて投資用のワンルームマンションを購入、
運営を始めました。
以下は、確定申告を期に経験内容や
お金関係について、現時点で考えてみた結果です。ｆｄ
物件選びとしては、リスクを最小化？するため、
考え方として
・中古でそこそこ価格がこなれたと思われる物件が候補。
価格が下がっても大きな損にはつながらないため。
ニフティ不動産のサイトなどで、
簡単に広く比較しながら、暇つぶしがてらで選びました。
・土地勘のある場所。立地の環境がわかっている場所。
・入居が見込まれる場所。
私の場合は、国立大学から近く、学生の入居が見込まれる物件。
・一度は、現地に足を運び、自転車置き場、ゴミ捨て場などの
管理状態を確認。
ある物件では、ポストを見るに、
海外留学生＆ルームシェアなども多く、
ゴミ捨て場がカオス？になっていました。
上記で絞りこんだ上で、
仲介の不動産屋さんAに連絡をとって、
・価格について、売主に指値を入れてみる
・マンションの管理費、修繕積立金
・過去賃貸料実績、周辺の物件の賃貸料の実績などを確認
納得のいく指値が通ったところで購入を決めました。
そして、
・不動産屋Ａさんと日程を調整して現場・部屋の中の確認。
・重要事項説明事項を聞いて手付・内金を入れる
（話が長くて・・・２ｈほどかかる）
（不動産屋さんも、安い中古物件なのに大変）
・日程を調整して
売主、不動産屋さんＡ、私、所有権移転を行う司法書士の
４者が顔をそろえて契約
そして、
・借主の募集、管理をお願いする不動産屋さんBを決める。
売買の仲介の不動産屋さんAに任せる考え方もあると思いますが、
募集に強そうな所を選びました。
・選んだ不動産屋さんBとの契約。
賃料などの詳細を決定します。
・不動産屋さんBの現場・部屋の確認への立ち合い。
年末の微妙な時期でしたが、
（やはり、２～３月あたりが需要は多いそうです）
幸い、１か月ほどで、借主が見つかり契約となりました。
借主の選定は、人を見る目も情報もないので、
不動産屋さんBにお任せ（言われた通り）としました。
令和３年の確定申告の収支としては・・・
＜初期費用としての＞
・Aに対する仲介手数料
・司法書士に対する所有権移転に関わる費用
・Bに対する媒介手数料
＜これからも続く・・・＞
・固定資産税
・管理費、修繕積立金
・Bに対する管理委託料 などがかかり、
完全に赤字の状態です。
今後を考えて見ると・・・
・値上がりして、売れば譲渡益が見込まれるかもしれない
・相続が発生したとして、評価額が相場の価格よりも安いかもしれない
という、メリットはありますが、
運営としては、
途切れることなく入居者がいるか、
入居者が入れ替わる際の部屋の改修費用 などの不確定要素もあり、
購入価格を回収し終わるには２０年以上はかかりそうな感じがします。
・元々の購入価格を押さえてある
・この経験自体が初めてのこととあって、
結構、刺激になっておもしろかった ので（今の所）良いのですが、
結構、時間と手間もかかりますし、
経済的にはＲＥＩＴでも購入しておいた方が良いかなという
気はします。
・相続などで、よほど良い場所に土地を持っている。
アパートなどを建てて、借主が途切れなく見つかりそう。
（空き家リスク最小）
・借入金で建物を建てて、その利子などを経費として赤字を出し、
（もしくは、利益圧縮、引退後の将来へ利益を先送りし）
それを、給与所得の所得税の節税につなげることができる
（銀行からお金を貸してもらえる、有名企業の正社員）
高額所得の現役サラリーマンなどでないと
なかなか、難しいような気が直観的にはします。
結論がでるのは、〇十年先（死んでから？）ですが、
どうなることやら。
とりあえず、令和４年度の１年間でどうなるのか楽しみです。
乞う、ご期待。
【オマケ】
令和４年の経費になると思いますが、
不動産取得税の請求が来て、支払いました・・・
何分、素人ですので、
視点として、大きなヌケ漏れがあるかもしれませんが、
そこは、ご容赦のほど。
自助努力、自己責任でお願いいたします。